L'art de la gestion immobilière

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Critiqués, vilipendés, les Syndics de copropriétés effectuent la difficile mission de gérer les copropriétés.

 Cette activité est une discipline transversale nécessitant une méthodologie d’analyse et de résolution des problèmes.

Pour la première fois, un ouvrage propose des outils d’investigation et de prise de décisions qui intègrent tous les aspects du métier. La méthode issue de l’analyse systémique permettra aux étudiants et aux praticiens d’intégrer les aspects juridiques, financiers, techniques et humains de cette difficile profession évoluant dans un monde en perpétuel changement.

Les contributions d’acteurs et de personnalités du monde immobilier

Henry Buzy-Cazaux,Jérome Dauchez, Paul Philippot et Serge Weglinski

permettront au lecteur de comprendre les enjeux et les perspectives de l’évolution future de la gestion des copropriétés

Philippe SCHNEPF consacre ses activités professionnelles au property management depuis plus de 45 ans.

Professeur à L’institut du Management des Services Immobiliers ( IMSI groupe IGS), à l’École Supérieure des Professions immobilières (ESPI), à l’Institut du management de l’Habitat (IMH) et au CFA Léonard de Vinci ,il enseigne les techniques de gestion immobilière en copropriété , en gestion locative dans le secteur privé et dans le secteur social.

Il a publié lors de la mise en place du plan comptable des copropriétés,un ouvrage de base : Comptabilité et gestion financière des copropriétés.

Ancien administrateur de société il intervient fréquemment comme consultant dans le cadre de la société Franchir Conseil.

Préface de Henry Buzy-Cazaux

 Introduction

 Chapitre 1 L’analyse financière des copropriétés

11   Le tableau financier

12   La mécanique des masses financières

13   L’évolution des masses financières

14   Les ratios financiers

15   Le besoin en fonds de roulement

16   Un rapport d’analyse financière

Chapitre 2 La gestion immobilière systémique

21  Les systèmes de raisonnement

22  La modélisation de l’environnement

23  Le domaine juridique

24  Le domaine de technique du bâtiment

25  Le domaine financier  

26  Le domaine des relations humaines 

27  Le schéma d’analyse globale

Chapitre 3 Le système de décision

30 Le droit d’agir

31  l’obligation d’agir

32 Les moyens d’agir

33  La capacité d’agir

34  Exemples d’applications

Chapitre 4 Morale, déontologie et démarche qualité.

40 La morale

41 la déontologie

42 Les démarches qualité

Post face

 Entretien avec Jérôme Dauchez

Entretien avec Paul Philippot

Entretien avec Serge Weglinski

et avec le souffle, philosophique quand il le fallait, de quelqu’un qui aime cette profession.

            On devait aussi un tel livre aux jeunes ou aux moins jeunes, que l’auteur connaît pour contribuer à les former. Combien hésitent-ils à franchir le pas, tentés et effrayés par le métier ! Le lien commercial avec les copropriétaires, la responsabilité de leur patrimoine et le pouvoir d’influer sur leurs décisions, voilà ce qui attend les futurs talents de syndics. « L’art de la gestion » balisera leur chemin vers ce métier utile et respectable entre tous, crucial pour le bien vivre ensemble dans nos immeubles.

Henry Buzy-Cazaux 

Les défis de la copropriété

Jérôme Dauchez  Président de Unis Ile de France Union des syndicats de l’immobilier

Ph.S. : Quels sont les défis auxquels seront confrontés les copropriétés dans les années à venir ?

 J.D. : L’immobilier résidentiel est un des plus gros consommateurs d’énergie et un des principaux émetteurs de gaz à effet de serre. En raison des conséquences des décisions prises au Grenelle de l’environnement, il faut préparer les copropriétaires à l’obligation d’investir massivement dans des travaux. Des arbitrages devront être faits. Certains conduiront à la destruction pure et simple de bâtiments qui seront dans l’incapacité technique d’atteindre les objectifs.

Réflexions sur une nouvelle gouvernance

Paul Philippot

Délégué général de l’UNPI

Ph.S. : Le système de la copropriété repose sur un schéma simple. L’assemblée générale décide,le syndic exécute, le conseil syndical contrôle. La réalité montre les limites de ce principe. Parfois d’importantes décisions sont à prendre rapidement. Elles sont reportées à l’assemblée générale annuelle. Le syndic agit et est très souvent critiqué par des copropriétaires suspicieux. Enfin les conseils syndicaux vont de l’apathie à la prise de décision pure et simple.

Peut-on imaginer un cadre juridique qui permettrait une gestion plus efficace

P.P. : Il y a aujourd’hui dans de nombreux immeubles en copropriété une crise de la gouvernance : absentéisme aux assemblées générales, désintérêt pour les fonctions de membre du conseil syndical, despotisme (ou à l’inverse, inactivité complète) de certains présidents de conseils syndicaux, méfiance à l’égard du syndic professionnel, etc.

Mais on peut très bien imaginer une autre organisation pour les immeubles en copropriété, plus professionnelle et plus responsable.

Je pense par exemple à une gouvernance inspirée des sociétés anonymes à directoire et conseil de surveillance, selon le modèle allemand qui sépare les fonctions opérationnelles des questions stratégiques.

La gestion de proximité

Serge Weglinski

Directeur général de Franchir

Ph.S. :À l’époque de la télésurveillance et des call-centers à quoi peu servir un gardien d’immeuble ?

S.W. :Toute la technologie et les systèmes de gestion à distance ne peuvent remplacer la présence humaine. La demande des clients porte d’abord sur la sécurité. On constate qu’en l’absence d’un gardien les dégradations et la délinquance sont plus fréquentes. La présence d’un gardien d’immeuble est dissuasive.

Ce besoin ne va cesser de grandir avec le vieillissement de la population. Le gardien connaît tout le monde. Il va pouvoir alerter et parfois intervenir directement. Une personne âgée ne sort plus de son appartement ; des enfants en province ne peuvent plus la joindre ;on fait appel au gardien qui a souvent un double des clefs. Mais ce rôle de lien social n’est pas qualifié dans ses tâches.

Un acteur compétent dans une copropriété améliore notablement la gestion. Des signalements et des interventions pourront s’effectuer rapidement. Des travaux pourront être vérifiés et immédiatement rectifiés si cela est nécessaire. Le gardien lui-même est en mesure d’effectuer de nombreux petits travaux ; changement d’ampoules, réparation de serrurerie. Un gardien est une source d’économie pour la copropriété. Il améliore l’efficacité du service et évite des déplacements inutiles du syndic.

21-11  La démarche systémique

Cette discipline née aux États-Unis dans les années mil neuf cent cinquante est venue en France dans les années mil neuf cent soixante-dix.

Il s’agit d’une méthodologie généraliste. Des applications ont notamment été faites dans les domaines de l’écologie, la biologie, l’urbanisme, le management des entreprises.

La systémique se définit comme une méthode de conceptualisation et d’analyse de phénomènes complexes.

Cette méthode repose sur quatre concepts de base

- La complexité

Le rationalisme analytique peut sembler suffisant pour appréhender le monde et la science.

Mais l’observateur qui va de plus manquer d’éléments d’information se trouve souvent en présence d’une réalité floue, incertaine, complexe, fluctuante

- Le système

Joël de Rosnay définit un système comme « un ensemble d'éléments en interaction dynamique, organisé en fonction d'un but »

On peut évoquer les systèmes sociaux, le système humain, les systèmes chimiques, les systèmes physiques.

- La globalité

La globalité exprime à la fois l'interdépendance des

éléments composant le système et la cohérence de l'ensemble.

Il faut aborder tous les aspects à partir d’une vue générale appelée vision globale

- L'interaction

À l’intérieur d’un système complexe, ses constituants sont en action et en rétroaction les uns avec les autres. On n’est plus dans le système classique de relation de cause à effet, mais d’interdépendance de chacun des éléments du système.

De nombreux autres concepts complètent la panoplie du systémicien. Nous évoquerons deux techniques.

- La boîte noire: il s’agit d’une technique d’observation qui consiste à

considérer l'aspect externe d’un évènement. On ne cherchera pas à décortiquer les éléments concernant le fait étudié. On considérera uniquement les relations de cet élément avec l’environnement dans lequel il se trouve.

- Le langage graphique

Le langage graphique est largement utilisé dans cette technique. Il s’agit d’un véritable langage construit par la systémique. La forme graphique permet une appréhension globale et rapide du système représenté qui va contenir une forte densité d'informations dans un espace limité.

Visualiser des extraits du livre sur les systémes graphiques

Le schéma d'analyse globale

analyse globale

Exemple d'analyse d'évènements

chutes de blocs de béton

Le systéme de décision

systéme de décision

Chapitre 1  L’analyse financière des copropriétés

On estime que 200 000 à 250 000 logements en copropriétés connaissent des difficultés.

Ces copropriétés sont de toutes tailles, situées dans tous les quartiers

Certains immeubles d’avant 1948 comprennent un petit nombre de lots souvent vétustes , d’autres des années mil neuf cent cinquante, mil neuf cent soixante souffrants d’une mauvaise qualité de construction, génèrent de lourdes charges. Elles ont accueilli des populations de classes moyennes, souvent touchées par le chômage.

Les copropriétés des années mil neuf cent soixante-dix proches de grands ensembles connaissent une dévalorisation urbaine et sociale

Les copropriétés des années mil neuf cent quatre-vingt, mil neuf cent quatre-vingts- dix commercialisées avec des financements aidés pour l’accession se sont précarisés.

De nombreux éléments annonciateurs de ces situations se révèlent dans un diagnostic financier préventif de la copropriété

-       Copropriétaires ne réglant pas leurs charges

-       Créances irrécouvrables

-       Trésorerie faible

-       Retard dans le paiement des fournisseurs

Si aucune mesure de redressement financier n’est prise faute de trésorerie l’état du bâti va se dégrader. Les services mêmes indispensables ne seront plus assurés. Les copropriétaires auront à supporter une partie des dettes des débiteurs. Les copropriétaires solvables partiront en premier, mais avec une perte de valeur de leur patrimoine.